安置房被拍卖，还能保住吗？——执行异议之诉新规一周年

上周，一个朋友来找笔者，为他叔叔老谢的事来看看。老谢这一户，是闽东某县的征地拆迁安置户。房子还没住进去，开发商已经烂尾。更麻烦的是，项目上还压着施工方一笔2000余万元的建设工程价款。施工方主张建工优先权，正在申请执行法院拍卖整栋楼——其中就包含老谢那套安置房。

恰巧最高法《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）刚满一周年，这部新规专门处理“债权人与案外人迎头相撞，对于不同利益群体如何取舍保护”的局面，而其中第十八条就是为安置户量身定做的。想到这，就写了这篇文章，给所有遇到类似情况的朋友。也写给将来可能遇到类似情况的朋友。

第十八条到底说了什么

案外人以不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，同时符合两个条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；（二）用于征收补偿的不动产位置明确特定。

条文不长。但真要用它保住房子，两点要件都有讲究。下面逐一剖。老谢卡在第（一）（二）两个要件上——拆两块看。

条文写的是“与房屋征收部门、房屋征收实施单位等”签订协议。但现实里，大量安置户是和开发商直接签的代建、合作或安置协议——征收部门并不在合同相对方里。这时候，施工方（也包括银行）几乎必然会咬文嚼字：你跟开发商签的，不是跟征收部门签的，凭什么适用第十八条？

笔者的判断是——关键不在“和谁签”，而在“协议实质是什么”。第十八条的立法意图，是保护因公共利益被征收、以产权调换方式获得补偿的老百姓，其权利具有生存保障属性。只要协议实质上落实的是政府征收补偿安置政策、且受政府委托实施，那么即便相对方是开发商，也应纳入“征收补偿性质协议”的范畴。

但代价在举证。法院不会凭一句话就认定“这是政府安置”。协议的公共属性需要被坐实——政府的安置政策文件、留成面积核定依据、协议在征迁部门的备案证明，甚至政府协调的会议纪要，都要逐一准备妥当。

老谢这一户，签的就是代建合作协议——甲方是某开发商，乙方是他家户代表，协议相对方里没有“征收部门”四个字。形式上看，这正是施工方会死死咬住的那一类协议。

但翻到协议的依据条款，落款引的是xx委办〔2017〕69号《城区征地留地安置与建设实施办法（试行）》——这是一份县一级的征地安置政策文件。再看附件，是征地协议复印件，由征收部门盖章确认。这一摞材料凑齐，“代建协议 = 政府安置落地”这条线，就拉通了。

第十八条用了“等”字，给实质认定留了口子，这是进步。但“征收补偿性质”的最终判断权在法院，且高度依赖安置户的举证能力。门槛不在条文本身，而在证据材料。这是笔者反复提醒朋友的第一件事——回去，把政府那几份文件找齐。找不齐，前面所有法律分析都是空中楼阁。

条文要求，用于征收补偿的不动产，位置必须明确、特定，能够与其他房产区分。如果只写“某小区安置房一套”，没有楼栋、房号，法院便无从认定所排除的究竟是哪一套，第十八条也就无从适用。

实务里常见两种情形。一种是现房，合同写明“X号楼 X 单元 X 室”，毫无争议，直接适用。另一种是期房或烂尾楼，合同只写了“X 号楼东面”“安置面积约 103 平方米”，没有最终房号。这种情形，能不能算“位置明确特定”？

笔者倾向认为应当算。合同已经把区位和大致范围锁定，具备可识别性。强求精确到房号，对尚未建成、本就因开发商烂尾而无法确定房号的安置户过于严苛。这等于让受害人为加害人的过错买单。但各地法院掌握标准并不统一，这话得老实说。

笔者的建议是：能写清房号的，最好补正；写不清的，用“楼栋 + 方位 + 面积区间”把可识别性论证足。别让开发商的烂尾，反过来变成你举证的烂摊子。

老谢的协议，正好踩在这个坑里——条款写的是“1号楼东面”，没有最终房号。协议是 2021 年 3 月签的，那时候房子还没开建，谁也写不出房号。落到今天的执行异议之诉里，这就成了一个“看起来能打、实操要论证”的要件。

笔者的应对思路，是用“1号楼 + 东面方位 + 103 ㎡面积区间”这三个要素，把“位置可识别”这条线拉足——只要法官看到这三条能锁定到唯一一套房，第十八条的第二要件就稳了。

征迁安置的体量有多大，背后就有多少悬在银行抵押权、甚至施工方工程优先权下的家庭。

第十八条是给安置户的一把武器，看似不起眼，实则分量十足——把建工优先权一并写进可排除范围、门槛比旧规更低、还能一并办证。但两点要件的适用，都卡在“证据”和“认定”上——协议性质要靠政府文件坐实，位置特定要在期房情形下论证足，面对银行和施工方两层权利链，举证和说理得一次做满。

作为律师，笔者越来越确信——法律的尊严，不只在法条的字句里，更在每一次有人愿意花力气，把看似无解的死结，掰成可以解的过程中。老谢这一户如此，我们所代理的每一个案子，亦复如此。

愿每一位遇到困境的朋友，都能在法律的框架里找到属于自己的出路。如果你的身边，也有正在为安置房发愁的朋友——把这篇转给他。

本文系实务笔记，结合近期咨询所写，所涉案件已脱敏处理，不构成正式法律意见。具体案件请咨询专业律师。